Barometrul PRO IMOB, trimestrul III 2026: ce s-a intamplat cu preturile din Buzau si Focsani

Pe scurt: Buzaul a crescut cu doar 1,6% in sase luni, mult sub media nationala de 7,8%. Focsaniul sta pe loc, cu 6 din 10 anunturi mai vechi de jumatate de an. Tranzactiile scad in ambele judete, dar mai putin in Buzau decat media nationala. Randamentele din chirie raman peste Bucuresti.

Publicam acest raport pentru ca nu il publica nimeni altcineva. Platformele nationale care dau lunar pretul pe metru patrat monitorizeaza douasprezece orase, iar Buzaul si Focsaniul nu sunt printre ele. Consecinta e ca oricine vrea sa stie cat valoreaza o locuinta aici cauta in gol.

Il actualizam la fiecare trimestru. Datele provin din portofoliul nostru, din anunturile active de pe portalurile publice si din statisticile oficiale disponibile.

Cifrele trimestrului

Buzau: preturi pe cartiere

Diferenta dintre cel mai scump si cel mai ieftin cartier: 55%. Este cea mai mare parghie de care dispune un cumparator din Buzau.

Focsani: preturi pe zone

Trei observatii care conteaza

1. Buzaul rezista mai bine decat media nationala

Tranzactiile din judet au scazut cu 12% in primele cinci luni din 2026. La nivel national, scaderea a fost de 12–15%, iar in Vrancea de 23,6%. Buzaul sta, deci, la nivelul mediei sau usor peste, in timp ce Vrancea a scazut de aproape patru ori mai mult decat media nationala.

Explicatia cea mai plauzibila este proximitatea Bucurestiului, care s-a scurtat efectiv odata cu deschiderea completa a A7 spre Capitala.

2. Preturile cerute nu se misca, dar volumele scad

Este tiparul dominant al pietei romanesti in 2026, iar in orasele secundare e si mai accentuat. Cu 501 anunturi active si 52 de tranzactii pe luna, Buzaul are un stoc echivalent cu 9,6 luni de vanzari. Rata de absorbtie este 0,1 — se vinde o zecime din oferta in fiecare luna.

In Focsani, verificarea noastra independenta pe un esantion de 19 anunturi a gasit 11 mai vechi de sase luni, adica 57,9% — consistent cu cifra de 62% raportata de sursele locale. Reducerile de pret afisate public merg de la −1,9% la −16,3%, cu o medie de −6,7%.

Este, fara echivoc, o piata a cumparatorului. Un apartament corect evaluat se vinde. Unul supraevaluat cu 10% nu se vinde mai lent — pur si simplu nu se vinde.

3. Randamentele din chirie raman competitive

Buzaul da 5,3–7,2% brut, Focsaniul 5,0–7,4%. Pentru comparatie, Bucurestiul este la 6,2%, iar Clujul la 3,9%. Garsonierele au cel mai bun raport in ambele orase.

Nuanta necesara: acesta este randamentul brut. Dupa impozit, contributia de sanatate daca e cazul, intretinere, vacanta locativa si reparatii, ramai realist cu 4–5,5% net.

Ce s-a schimbat in context, in acest trimestru

• TVA-ul de 9% la locuinte a fost prelungit pana pe 30 septembrie 2026, prin Legea 161/2026, ca urmare a blocajului sistemului de cadastru.
• Sistemul e-Terra al ANCPI este oprit din 14 iulie in urma unui atac cibernetic. Peste 5.000 de tranzactii rezidentiale si credite de peste 437 de milioane de euro au fost afectate la nivel national. Datele oficiale pentru iulie si august vor fi distorsionate.
• Dobanzile ipotecare au coborat de la circa 8% in ianuarie la 6,4% in iunie 2026, ceea ce ar trebui sa sustina cererea in trimestrele urmatoare.
• Judetul Buzau pregateste doua parcuri industriale de circa 40 de hectare, la Ramnicu Sarat si Costesti, cu o investitie de aproximativ 18 milioane de euro. Consiliul Judetean Vrancea a aprobat, pe 21 iulie, strategia de implementare in doua faze pentru parcul de 47 de hectare de la Garoafa.
• Tronsonul Adjud–Bacau al A7 era anuntat pentru finalul lunii august 2026.

Ce urmeaza

Prognozele pentru 2026 converg spre stagnare, nu spre corectie. Analiza ING vorbeste despre un inghet controlat, cu revenire lenta din 2027, pe masura ce banca centrala incepe reducerea dobanzilor. Colliers vede 2026 ca an de ajustare, cu interes reinnoit pentru orasele secundare, in special pe segmentul terenurilor.

Pentru Buzau si Focsani, traducerea practica este simpla. Cine vinde ar face bine sa o faca acum, cu pret corect de la inceput. Cine cumpara are, pentru prima data in cativa ani, timp de gandire si putere reala de negociere.

Metodologie

Preturile pe cartiere sunt calculate din apartamentele aflate in portofoliul PRO IMOB, folosind suprafetele utile din documentatie, si verificate incrucisat cu anunturile active de pe portalurile publice. Sunt preturi cerute, nu de tranzactie. Pretul mediu pe oras, timpul de vanzare si numarul de tranzactii provin din surse terte indicate mai jos. Datele despre tranzactii provin din prelucrari ale statisticilor ANCPI. Publicam acest raport trimestrial.

Presa poate prelua liber cifrele din acest raport, cu mentionarea sursei: Barometrul PRO IMOB, trimestrul III 2026.

Vrei datele complete sau un comentariu pentru un articol?

Ne poti contacta pentru cifre detaliate pe un cartier anume, pentru o serie istorica sau pentru un punct de vedere pe piata locala.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Surse

• Portofoliul PRO IMOB, trimestrul III 2026
• imo360, via Opinia Buzau — pret mediu, timp de vanzare, tranzactii lunare, aprilie si iunie 2026
• Indicele Imobiliare.ro, mai 2026 — Focsani
• ImobiliareData.ro — prelucrare date ANCPI pentru judetul Vrancea
• Eurostat si INS — indicele preturilor locuintelor, T1 2026
• Ziarul Financiar — evolutia dobanzilor ipotecare, 6 august 2026
• Bursa.ro — parcurile industriale din judetul Buzau, 23 iulie 2026
• Monitorul de Vrancea — Parcul Industrial Vrancea, 22 iulie 2026
• HotNews — prognoza ING Bank Romania; Newsweek — previziunile Colliers