TVA de 9% la locuinte: mai ai timp pana pe 30 septembrie 2026

Actualizat: 6 august 2026 

Raspuns scurt: Legea 161/2026 prelungeste cota redusa de TVA de 9% la locuinte pentru livrarile facute intre 7 august si 30 septembrie 2026. Se aplica doar cumparatorilor care aveau deja un act de plata in avans incheiat inainte de 1 august 2025. Cine a platit 21% intre 1 si 6 august poate cere diferenta inapoi, incepand cu 1 octombrie.

Daca ai semnat un antecontract pentru o locuinta noua in vara lui 2025 si inca nu ai reusit sa ajungi la notar, ai primit doua luni in plus. Legea 161/2026 a fost publicata in Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 si a intrat in vigoare pe 7 august.

Motivul prelungirii nu este unul fiscal, ci unul tehnic: din 14 iulie 2026, sistemul informatic al cadastrului este blocat in urma unui atac cibernetic. Fara extras de carte funciara, notarul nu poate autentifica actul. Mii de oameni care isi facusera toate obligatiile riscau sa plateasca cu 12 puncte procentuale mai mult TVA pentru o defectiune care nu le apartine.

Mai jos ai, pe scurt si fara limbaj de specialitate, cine se califica, cat inseamna in bani si ce ai de facut in urmatoarele saptamani.

Ce s-a schimbat, mai exact?

Termenul-limita pentru livrarea locuintei s-a mutat de la 31 iulie 2026 la 30 septembrie 2026. Atat. Regulile de fond au ramas identice cu cele stabilite prin Legea 141/2025, cea care a urcat TVA-ul standard la 21% de la 1 august 2025 si a desfiintat cota redusa pentru locuinte.

Un lucru important de inteles: legea nu creeaza o facilitate noua. Nu poti intra acum in acest regim. Grupul de beneficiari s-a inchis definitiv pe 1 august 2025, pentru ca aceea este data-limita pana la care trebuia incheiat actul de plata in avans. Prelungirea ii ajuta doar pe cei care erau deja inauntru si nu au apucat sa finalizeze.

Atentie la doua date diferite. Persoanele fizice au termen 30 septembrie 2026. Primariile care cumpara locuinte pentru inchiriere cu chirie subventionata au termen 1 octombrie 2026. De aceea vei vedea in presa ambele date — sunt corecte, dar pentru destinatari diferiti.

Cine se califica pentru TVA de 9%? Cele patru conditii

Conditiile sunt cumulative. Daca una singura nu este indeplinita, se aplica 21%.

O regula suplimentara, usor de ratat. Daca antecontractul a fost semnat intre 3 si 31 iulie 2025, la livrare trebuie sa dovedesti ca ai platit un avans de minimum 20% din valoarea locuintei fara TVA, achitat integral pana pe 31 iulie 2025. Nu 19%, nu platit pe 1 august. Este o clauza anti-abuz si se aplica strict.

Atentie la suprafata: „utila” nu inseamna ce scrie in anunt

Plafonul de 120 mp se refera la suprafata utila, asa cum e definita de Legea locuintei 114/1996 — adica suma suprafetelor camerelor si dependintelor, fara grosimea peretilor si fara anexele gospodaresti. Este semnificativ mai mica decat suprafata construita desfasurata care apare de obicei in actele de vanzare. Verifica in documentatie care dintre ele e trecuta.

Daca sunteti soti, conteaza amandoi

Cand dobanditorii sunt casatoriti, in registru se inscriu ambii soti, cu exceptia cazului in care prin conventie s-a stabilit ca bunul e dobandit de unul singur. Consecinta: dreptul la o locuinta cu TVA redus se consuma pentru amandoi. Nu puteti cumpara una pe numele fiecaruia.

Ai cumparat intre 1 si 6 august si ai platit 21%? Poti cere diferenta inapoi

Legea 161/2026 rezolva si situatia celor care au semnat in fereastra dintre expirarea vechiului termen si intrarea in vigoare a noii legi — adica intre 1 si 6 august 2026. Daca indeplineai toate cele patru conditii, dar ai platit cota standard, poti cere restituirea diferentei dintre 21% si 9%.

• Se restituie pentru o singura locuinta. Daca ai cumparat mai multe in acest interval, se ia in calcul cea pentru care faptul generator de TVA a intervenit primul.
• Cererile se pot depune incepand cu 1 octombrie 2026.
• Procedura urmeaza sa fie aprobata prin ordin al presedintelui ANAF, in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a legii — adica pana in jurul datei de 6 septembrie 2026.
• Aceeasi posibilitate o au si primariile care au achizitionat cu cota standard cladiri destinate inchirierii subventionate.

Ce nu se stie inca. La data acestui articol, ordinul ANAF nu a fost publicat. Nu se cunosc inca lista exacta a documentelor necesare, unde se depune cererea si daca exista un termen final de depunere. Revenim cu actualizarea imediat ce apare ordinul in Monitorul Oficial.

Cat inseamna, in bani

Diferenta dintre cele doua cote este de 12 puncte procentuale, aplicate la valoarea fara TVA. Calculul e simplu: inmultesti pretul fara TVA cu 12%.

Diferenta maxima posibila este de 72.000 de lei, adica aproximativ 13.700 de euro la cursul de 5,2497 lei/euro comunicat de BNR pentru 4 august 2026. Mai mult de atat nu poate fi, pentru ca plafonul legal de 600.000 de lei fara TVA inseamna circa 114.300 de euro.

Un exemplu din Buzau

Locuintele noi din Buzau si din comunele din jur se vand, in 2026, in intervalul 1.150–1.540 euro pe metru patrat. Sa luam un apartament de doua camere intr-un ansamblu nou, la 70.000 de euro fara TVA:

8.400 de euro inseamna, la preturile din Buzau, aproximativ sase metri patrati de apartament. Sau, altfel spus, cam noua salarii nete medii din judet.

Un detaliu local care conteaza. Plafonul de 600.000 de lei fara TVA (circa 114.300 de euro) este, la preturile din Buzau, mai restrictiv decat limita de 120 mp. La 1.300 de euro pe metru patrat, plafonul valoric se atinge pe la 87–88 mp utili. Practic, aproape toate apartamentele noi se incadreaza, dar o parte dintre casele si vilele noi din Maracineni — unde preturile pornesc de la 129.000 de euro — depasesc plafonul si nu se califica.

Cine nu se califica — situatiile cele mai frecvente

• Ai semnat antecontractul dupa 1 august 2025. Este cea mai frecventa cauza de excludere si nu are remediu. Termenul este de decadere.
• Ai semnat intre 3 si 31 iulie 2025, dar nu ai platit 20% avans pana pe 31 iulie 2025. Nici aici nu exista portita.
• Suprafata utila depaseste 120 mp sau valoarea depaseste 600.000 de lei fara TVA. Plafonul valoric functioneaza ca un prag: daca il treci, pierzi cota redusa pentru toata valoarea, nu doar pentru diferenta.
• Ai mai cumparat o locuinta cu TVA redus dupa 1 ianuarie 2023 — fie 5%, fie 9%. Notarul verifica automat in registru.
• Locuinta nu e finalizata la data livrarii: constructie la rosu, fara finisaje, fara bransamente functionale.
• Cumperi pe firma — PFA, SRL. Regimul e rezervat persoanelor fizice, singura exceptie fiind primariile.
• Livrarea se face dupa 30 septembrie 2026. Chiar cu antecontract valabil si toate celelalte conditii indeplinite, se trece la 21%.
• Terenurile vandute separat nu intra in acest regim. Terenul conteaza doar ca accesoriu al locuintei construite pe el.

Problema care poate strica totul: cadastrul e inca blocat

Aici este partea neplacuta. La data publicarii acestui articol, sistemul e-Terra al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu functioneaza. Este oprit din 14 iulie 2026, in urma unui atac cibernetic, iar anuntul public a fost facut a doua zi.

Ce s-a intamplat intre timp: infrastructura a fost reconstruita si migrata in Cloudul Guvernamental in jurul datei de 30 iulie. Pe 4 august, aplicatia era in testare de securitate independenta, facuta de STS, DNSC si Cyberint. Pe 5 august, Guvernul anunta ca „un numar limitat de aspecte tehnice urmeaza sa fie corectate inainte ca aplicatia sa fie expusa public”, cu o actualizare promisa pentru 7 august.

Practic, nu poti obtine extrase de carte funciara si nu se pot face intabulari. Fara extras, notarul nu autentifica. Din cele 55 de zile ale ferestrei, primele se pierd deja. Iar la repornire se va forma o coada din cererile acumulate in peste trei saptamani, procesate in ordinea depunerii.

Critica pe care legea nu a preluat-o. Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe si Audit a cerut, inainte de adoptare, ca termenul sa nu fie o data fixa, ci „60 de zile de la restabilirea integrala a accesului la sistemul e-Terra, confirmata printr-un anunt oficial al ANCPI”. Propunerea nu a intrat in textul final. Daca blocajul se prelungeste, aceasta ramane vulnerabilitatea principala a legii — si, probabil, argumentul unei eventuale a treia prelungiri.

Ce ai de facut, concret, in urmatoarele zile

1. Verifica data antecontractului. Daca e dupa 1 august 2025, nu te califici si nu are rost sa te grabesti. Daca e intre 3 si 31 iulie 2025, cauta dovada avansului de 20%.
2. Verifica suprafata utila si valoarea fara TVA din antecontract. Cere dezvoltatorului o confirmare scrisa ca se incadreaza in 120 mp si 600.000 de lei.
3. Suna notarul acum, nu in septembrie. Cere sa fii programat pe lista de asteptare pentru momentul repornirii e-Terra. Cei care suna primii vor semna primii.
4. Prelungeste antecontractul printr-un act aditional daca expira inainte de 30 septembrie. Nu presupune ca vanzatorul o va face din proprie initiativa.
5. Anunta banca in scris si cere prelungirea valabilitatii aprobarii de credit si a ofertei de dobanda. Aprobarile au termen, iar dobanzile s-au miscat mult in 2026.
6. Daca ai semnat intre 1 si 6 august cu TVA 21%, pastreaza factura, actul autentificat, antecontractul si dovada avansului. Iti vor trebui la cererea de restituire, din 1 octombrie.
7. Urmareste publicarea ordinului ANAF in Monitorul Oficial, asteptat pana pe la 6 septembrie 2026.

Ai o tranzactie blocata sau vrei sa stii daca te incadrezi?

Ne uitam impreuna peste antecontract si iti spunem in aceeasi zi daca te califici si ce ai de facut ca sa prinzi termenul. Consultatia este gratuita si fara obligatii.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

---

Nota: acest articol are caracter informativ general si nu reprezinta consultanta fiscala. Pentru situatia ta concreta, verifica la ANAF, la notarul public sau la un consultant fiscal.

Surse

• Legea 161/2026 privind unele masuri fiscal-bugetare, Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 (promulgata prin Decretul nr. 712/2026)
• Legea 141/2025, Monitorul Oficial nr. 699 din 25 iulie 2025 — art. III
• OPANAF nr. 2080/2023 privind Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA
• Comunicat al Guvernului Romaniei privind stadiul repunerii in functiune a sistemului e-Terra, 5 august 2026
• Pozitia PACT — Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe si Audit, 28 iulie 2026
• Curs valutar BNR, 4 august 2026 — 5,2497 lei/euro