Impozitul pe chirii in 2026: regulile noi si calculul complet

Raspuns scurt: La inchirierea clasica platesti 10% impozit pe venitul net, iar venitul net inseamna chiria bruta minus o deducere forfetara de 20% — adica 8% din chirie. La regimul hotelier, deducerea este de 30% din 2026, iar normele de venit au disparut. Peste 24.300 de lei venit net anual se adauga contributia de sanatate, de 2.430 de lei.

2026 a adus cea mai mare schimbare de la introducerea normelor de venit: pentru inchirierea in regim scurt, sistemul de norme fixe pe camera a disparut complet. In paralel, plafoanele de contributie la sanatate au ramas pe loc, ceea ce creeaza un efect de prag brutal — un singur leu de venit in plus te poate costa 2.430 de lei.

Mai jos ai regulile pe fiecare tip de inchiriere, plafoanele exacte si trei calcule complete.

Inchirierea clasica: 8% efectiv din chirie

Deducerea de 20% se aplica automat, fara sa dovedesti nicio cheltuiala. Nu poti opta pentru sistemul real ca sa deduci mai mult — la cedarea folosintei bunurilor, forfetara e regula.

Daca chiriasul e o firma, lucrurile se schimba

Cand chiriasul este persoana juridica, el devine platitor de venit: calculeaza, retine si vireaza impozitul in locul tau.

• Cota ramane 10% din venitul net, dupa aceeasi deducere de 20%.
• Firma vireaza impozitul pana pe 25 ale lunii urmatoare platii chiriei si depune declaratia 100.
• Anual, pana in ultima zi a lunii februarie, depune declaratia informativa 205.
• Cursul folosit este cel din ziua precedenta platii, nu cel mediu anual.

Capcana cea mai frecventa: faptul ca firma iti retine impozitul NU te scuteste de Declaratia Unica. Daca venitul tau net depaseste 24.300 de lei, tot tu esti cel care trebuie sa declare si sa plateasca contributia de sanatate. Multi proprietari cred ca, daca firma a retinut, s-a terminat treaba. Nu s-a terminat.

Regimul hotelier: ce s-a schimbat radical din 2026

Deducerea de 30%, mai generoasa decat cea de 20% de la inchirierea clasica, compenseaza partial cheltuielile mai mari de operare — curatenie, consumabile, utilitati incluse in pret.

Comisioanele platformelor nu se impoziteaza

Regula este favorabila si putin cunoscuta: comisionul retinut de platformele care faciliteaza serviciul nu se cuprinde in venitul brut. Declari doar sumele efectiv incasate in cont de la Airbnb sau Booking, nu suma totala platita de turist pe site. Comisionul iese din baza inainte de aplicarea deducerii de 30%.

Obligatii noi

• Fisa de ocupare — pentru fiecare turist, cu date de identificare si perioada de sedere.
• Registrul de evidenta fiscala, sectiunea de venituri.
• Codul SITUR, obligatoriu pentru unitatile promovate online din 20 mai 2026. Platformele blocheaza anunturile fara cod.
• Cod special de TVA pentru comisioanele platite platformelor straine, cu taxare inversa la 21% si depunerea declaratiilor 301 si 390. Este aspectul cel mai des ignorat de proprietari si cel mai usor de sanctionat.

Pentru inchirierile sub 30 de zile in scop turistic nu este necesara inregistrarea contractului la ANAF.

Contributia de sanatate: efectul de prag

Aici se decide, de fapt, cat platesti. Baza este venitul net anual cumulat din toate sursele care nu sunt salarii.

Plafoanele pentru 2026 se calculeaza la salariul minim in vigoare la 1 ianuarie 2026, adica 4.050 de lei. Majorarea la 4.325 de lei din iulie nu le afecteaza.

Efectul de prag, cu cifre: la un venit net de 24.299 de lei platesti zero contributie de sanatate. La 24.300 de lei platesti 2.430. Un singur leu de venit in plus te costa 2.430 de lei. Acelasi salt apare la 48.600 si la 97.200 de lei.

Statutul de salariat sau de pensionar nu te scuteste. Contributia pe chirii se datoreaza separat, indiferent daca esti deja asigurat prin alta parte.

Contributia la pensie nu se aplica la chirii, indiferent de suma — cu o singura exceptie: peste 7 camere inchiriate in scop turistic, veniturile se recalifica drept activitate independenta si contributia de 25% devine datorata.

Trei calcule complete

Chirie de 300 de euro pe luna, chirias persoana fizica

Chirie de 500 de euro pe luna, chirias persoana fizica

Cazul-scoala: la 500 de euro pe luna, venitul net depaseste pragul cu numai 180 de lei — si declanseaza 2.430 de lei contributie. Daca chiria ar fi fost de 495 de euro, contributia ar fi fost zero, iar in buzunar ti-ar fi ramas mai multi bani decat la 500. Sarcina fiscala sare de la 8% la aproape 16%.

Regim hotelier, 100.000 de lei incasari brute pe an

Ce inseamna asta pentru un proprietar din Buzau

Chiriile din Buzau sunt in intervalul 133–286 de euro pentru o garsoniera, 220–400 pentru doua camere si 343–420 pentru trei camere.

La aceste niveluri, un proprietar cu un singur apartament ramane sub pragul de 24.300 de lei venit net si plateste efectiv 8% din chirie — fara contributie de sanatate. Un apartament de trei camere inchiriat cu 400 de euro pe luna genereaza un venit net de circa 19.600 de lei, deci inca sub prag.

Pragul se atinge undeva in jurul a 500 de euro chirie lunara. Cu doua apartamente inchiriate, il depasesti aproape sigur — si, daca e sa-l depasesti, are sens sa-l depasesti cu mult, nu cu 200 de lei.

Ai un apartament pe care vrei sa-l inchiriezi?

Iti spunem realist ce chirie poti cere in zona ta din Buzau, ce randament net ramane dupa taxe si daca merita mai mult sa vinzi. Analiza e gratuita.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Nota: articol informativ, nu consultanta fiscala sau juridica. Pentru situatia ta concreta, verifica la ANAF, la notar sau la un consultant.

Surse

• Codul fiscal, art. 83, 84, 84¹, 85 si 170
• HG 146/2026 privind salariul minim brut, Monitorul Oficial, 13 martie 2026
• Art. 135¹ Cod fiscal, modificat prin OUG 128/2024 — salariul minim de referinta pentru plafoane
• StartupCafe — noile reguli pentru inchirierea prin Airbnb si Booking din 20 mai 2026
• Avocatnet — impozitarea chiriilor in 2026, 5 martie 2026
• Analiza privind randamentul regimului hotelier fata de chiria pe termen lung, aprilie 2026