Impozitul la vanzarea unui imobil in 2026: 1% sau 3%?

Raspuns scurt: Platesti 3% daca ai detinut imobilul pana la 3 ani inclusiv si 1% daca l-ai detinut peste 3 ani. Impozitul se aplica la intreaga valoare, fara plafon neimpozabil, si il retine notarul din banii vanzatorului la semnare. Cotele nu s-au modificat in 2025 sau 2026.

Este singurul impozit din tot procesul de vanzare pe care nu il poti evita si nici amana: fara plata lui, notarul nu autentifica actul. In schimb, poti influenta cuantumul, iar diferenta dintre 1% si 3% inseamna, la un apartament de 400.000 de lei, 8.000 de lei.

Cotele si de cand curge termenul

Cota depinde exclusiv de perioada de detinere. Nu conteaza valoarea, nu conteaza cate imobile ai vandut anul acesta, nu conteaza daca ai profit sau pierdere. Termenul curge de la data actului prin care ai dobandit proprietatea.

Regula care salveaza bani la mostenire: pentru imobilele mostenite, termenul curge de la data decesului, nu de la data dezbaterii succesiunii. Un apartament mostenit de la un parinte decedat in martie 2019, cu succesiunea dezbatuta abia in 2024, se vinde in 2026 cu impozit de 1%, nu de 3% — pentru ca se numara sapte ani, nu doi.

Plafonul neimpozabil de 450.000 de lei a fost eliminat in 2023. Impozitul se datoreaza de la primul leu, indiferent de valoarea tranzactiei.

La ce valoare se calculeaza

Regula: se aplica valoarea mai mare dintre pretul declarat in act si valoarea minima din grila notariala.

Grila notariala este studiul de piata facut de Camerele Notarilor Publici. Daca pretul declarat este sub valoarea din grila, impozitul se calculeaza la grila, nu la pretul din contract. Regula exista tocmai ca sa blocheze subevaluarea artificiala.

Contractul ramane valabil daca vinzi sub grila — partile sunt libere sa negocieze orice pret. Doar fiscul impoziteaza la grila.

In Buzau, grila nu e o problema. Valorile din grila pentru municipiul Buzau sunt in intervalul 600–1.050 de euro pe metru patrat, in timp ce pretul mediu de piata este de 1.333. Grila reprezinta 45–79% din pretul real, deci la o tranzactie normala nu constrange nimic. Devine relevanta doar la donatii, succesiuni si la tranzactii declarate mult sub piata.

Cine retine si cum

• Notarul public calculeaza impozitul, il retine din suma cuvenita vanzatorului si il vireaza la bugetul de stat.
• Retinerea se face la momentul autentificarii. Actul nu poate fi autentificat fara plata impozitului.
• Suportatorul economic este vanzatorul. Este cutuma pietei si, in acest caz, si logica legii.
• Daca transferul se face prin hotarare judecatoreasca, fara act notarial, impozitul se stabileste de organul fiscal pe baza deciziei comunicate de instanta.

Cand nu se datoreaza impozit

Capcana cea mai frecventa: mostenirea in sine este scutita daca e dezbatuta in doi ani. Dar vanzarea ulterioara a imobilului mostenit se impoziteaza normal, cu 1% sau 3%, calculat de la data decesului. Sunt doua lucruri diferite, iar oamenii le confunda des.

Exemple de calcul

Un exemplu din Buzau

Apartament de 3 camere in Dorobanti 2, 75 mp, vandut cu 97.000 de euro, adica circa 509.000 de lei la cursul din august 2026.

Daca esti la limita — sa zicem ca ai cumparat in octombrie 2023 si suntem in august 2026 — merita sa astepti doua luni. Zece mii de lei pentru doua luni de rabdare este cel mai bun randament pe care il vei obtine vreodata dintr-o amanare.

Exemplu cu grila notariala

Apartament vandut cu 250.000 de lei declarat, dar grila notariala indica 310.000. Impozitul se calculeaza la 310.000. Detinut sub 3 ani: 9.300 de lei, nu 7.500.

Ce nu s-a schimbat, desi multi cred ca da

Cotele de 1% si 3% si structura impozitului au ramas neschimbate in 2025 si 2026. Nici Legea 239/2025, nici OUG 9/2026 — actele care au majorat masiv impozitul pe cladiri — nu au atins articolul 111 din Codul fiscal.

Ultima modificare majora a fost in 2023, cand s-a eliminat plafonul neimpozabil de 450.000 de lei si s-au introdus cotele actuale in locul vechii cote unice de 3%.

O excludere importanta: tranzactiile efectuate de o persoana fizica autorizata in cadrul activitatii economice nu intra sub acest articol. Se impoziteaza ca venit din activitati independente, cu un regim complet diferit.

Costul total al unei vanzari, nu doar impozitul

Pentru un apartament de 500.000 de lei, detinut de peste 3 ani:

Vanzatorul plateste circa 5.400 de lei, cumparatorul circa 7.400. Repartitia este cutuma pietei, nu o obligatie legala — partile pot negocia altfel, iar intelegerea se trece in contract.

Vinzi si vrei sa stii exact cat ramane la tine?

Iti facem calculul complet — impozit, taxe, comision, tot — inainte sa scoti anuntul, ca sa nu ai surprize la notar. Gratuit.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Nota: articol informativ, nu consultanta fiscala sau juridica. Pentru situatia ta concreta, verifica la ANAF, la notar sau la un consultant.

Surse

• Codul fiscal, art. 111 — venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal
• OG 16/2022 — eliminarea plafonului neimpozabil de 450.000 de lei, din 1 ianuarie 2023
• Ordinul ministrului justitiei 177/C/2024 — onorariile notariale minimale
• Ordinul director general ANCPI 16/2019 — tarifele ANCPI
• Grila notariala pentru municipiul Buzau, 2026
• Legea 17/2014 — regimul terenurilor agricole extravilane