Impozitul pe casa in 2026: de ce a crescut si cum se calculeaza, pas cu pas

Raspuns scurt: Impozitul pe cladiri a crescut in 2026 pentru ca valoarea unitara de calcul a urcat de la 1.492 la 2.677 de lei pe metru patrat, adica cu 79,4%, iar reducerile pentru vechime au fost eliminate. Pentru un apartament obisnuit din Buzau, cresterea este de 90–150%.

In ianuarie 2026, multi proprietari au primit instiintari de plata aproape duble fata de anul trecut. Nu e o eroare a primariei. Este efectul cumulat a trei modificari legislative facute in doar doua luni si jumatate.

Mai jos ai formula completa, valorile exacte si trei exemple de calcul, doua dintre ele pe apartamente reale din Buzau.

Ce s-a schimbat, pe scurt

O eroare care circula in presa: multi scriu ca valoarea unitara a crescut „cu 170%". Nu este corect. A crescut cu 79,4% — de la 1.492 la 2.677 de lei pe metru patrat. Valoarea noua reprezinta circa 179% din cea veche, de aici confuzia.

Formula, pas cu pas

1. Iei suprafata utila din actul de proprietate, in metri patrati.
2. O inmultesti cu 1,4 si obtii suprafata construita desfasurata. Coeficientul se aplica atunci cand in act apare doar suprafata utila — adica la aproape toate apartamentele de bloc.
3. Inmultesti cu valoarea unitara din tabelul de mai jos si obtii valoarea impozabila bruta.
4. Inmultesti cu coeficientul de corectie, care depinde de rangul localitatii si de zona din oras.
5. Scazi reducerea de vechime, daca ai dreptul la ea.
6. Inmultesti cu cota stabilita de consiliul local, intre 0,08% si 0,2%.
7. Adaugi cota aditionala locala, daca a fost votata.
8. Scazi bonificatia de pana la 10%, daca platesti integral pana pe 31 martie.

Valorile unitare pentru 2026

„Cu instalatii" inseamna ca locuinta are cumulativ apa, canalizare, instalatii electrice si incalzire. Subsolul, demisolul si mansarda folosite ca locuinta se socotesc la 75% din valoarea pe metru patrat a cladirii; folosite pentru depozitare, la 50%.

Coeficientii de corectie — Buzau si Focsani

Ambele orase sunt localitati de rangul II. Legea 351/2001 rezerva rangul I pentru unsprezece municipii de importanta nationala, iar Buzaul si Focsaniul nu sunt printre ele.

Aici e o cauza importanta a cresterii, pe care putini o observa. Pana in 2025, blocurile cu peste 3 niveluri si cel putin 8 apartamente primeau o reducere de 0,10 la coeficient. Legea 239/2025 a eliminat-o, iar OUG 9/2026 nu a reintrodus-o. Practic, toti proprietarii de apartamente de bloc au pierdut aceasta reducere.

Reducerile de vechime: ce s-a pierdut si ce s-a recastigat

Cel mai lovit segment este cel al blocurilor construite intre 1976 si 1996 — adica marea majoritate a fondului locativ din Buzau si Focsani. Aceste cladiri au pierdut atat reducerea de 10% pentru vechime, cat si reducerea de 0,10 pentru bloc, si nu au recastigat nimic.

Atentie daca renovezi major. Anul terminarii cladirii se recalculeaza la receptia unei renovari majore — daca lucrarea include interventia la structura de rezistenta, imbunatateste performanta energetica si creste valoarea cladirii cu minimum 50%. Consecinta: o reabilitare serioasa iti poate anula reducerea de vechime.

Cotele locale: Buzau vs. Focsani

Pentru un apartament identic, un buzoian plateste cu circa 20% mai mult decat un focsanean, la aceiasi coeficienti. Legea nu permite consiliilor locale sa coboare cota sub cea din 2025, deci nu exista marja de reducere in jos.

Trei exemple de calcul

Apartament de 60 mp in Buzau, zona B, construit in 1985

Crestere: circa 150%.

Acelasi apartament, in Focsani, zona A

84 mp × 2.677 lei × 2,40 = 539.683 lei, la cota de 0,1% inseamna circa 540 de lei pe an, fata de circa 283 de lei in 2025. Crestere de 91%.

Casa de 100 mp, veche de 120 de ani, zona C

140 mp construiti desfasurat × 2.677 lei × 2,20 = 824.516 lei. Cu reducerea de 25% pentru cladirile de peste 100 de ani, baza scade la 618.387 de lei, iar impozitul la circa 618 lei. Fara OUG 9/2026 ar fi fost 825 de lei. In 2025, cu reducerea de 50%, era in jur de 230.

Ce faci daca ai platit deja

Multi proprietari au platit integral pana pe 31 martie 2026, ca sa prinda bonificatia. Problema e ca OUG 9/2026 a aparut pe 27 februarie, iar unele primarii nu apucasera sa o implementeze in sistem. Daca locuinta ta are peste 50 de ani si ai platit fara reducerea de 15% sau 25%, ai dreptul la restituire sau la compensare cu obligatiile viitoare. Depune o cerere la Directia de Impozite si Taxe Locale.

Impozitul special pe cladirile de valoare mare

Daca valoarea impozabila a locuintei depaseste 2.500.000 de lei, se aplica suplimentar un impozit de 0,9%, calculat doar la diferenta peste prag. Cota a fost triplata de la 0,3% incepand cu 1 ianuarie 2026.

Exemplu: la o valoare impozabila de 4.000.000 de lei, baza este 1.500.000, iar impozitul special de 13.500 de lei pe an — fata de 4.500 in 2025. Se declara cu formularul 216, actualizat prin Ordinul ANAF 917/2026, cu termen de declarare si plata pe 30 septembrie. La preturile din Buzau si Focsani, foarte putine locuinte ating acest prag.

Perspectiva care lipseste din discutie

Impozitul pe cladire reprezinta in realitate doar 7–10% din costul anual de detinere a unui apartament. Restul sunt utilitatile si intretinerea, care pentru un apartament de doua camere intr-un oras de marimea Buzaului inseamna 4.800–8.400 de lei pe an, plus 130 de lei asigurarea obligatorie.

Cu alte cuvinte: chiar si dupa o majorare de 150%, impozitul ramane componenta mica. Perceptia publica e disproportionata fata de impactul real asupra bugetului lunar — ceea ce nu inseamna ca majorarea nu e semnificativa, ci ca merita pusa in context.

Vinzi sau cumperi si vrei sa stii exact ce costuri te asteapta?

Iti facem calculul complet — impozit, taxe notariale, intabulare, costuri de detinere — inainte sa semnezi ceva. Gratuit.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Nota: articol informativ, nu consultanta fiscala sau juridica. Pentru situatia ta concreta, verifica la ANAF, la notar sau la un consultant.

Surse

• Legea 239/2025, Monitorul Oficial nr. 1.160 din 15 decembrie 2025
• OUG 9/2026, Monitorul Oficial nr. 157 din 27 februarie 2026
• OUG 78/2025, Monitorul Oficial nr. 1.172 din 17 decembrie 2025
• Ordinul ANAF 917/2026, Monitorul Oficial nr. 646 din 5 august 2026 (formularul 216)
• Codul fiscal, art. 457 si art. 500²
• Legea 351/2001 privind rangurile localitatilor
• Primaria Focsani, via Monitorul de Vrancea si Agerpres, 15 ianuarie 2026
• HCL Buzau nr. 244/2025, modificata prin HCL nr. 18/2026
• Ministerul Finantelor — comunicat privind reducerile reintroduse prin OUG 9/2026