Ce acte iti trebuie ca sa vinzi un apartament in 2026: lista completa
Raspuns scurt: Ai nevoie de actul de proprietate, extrasul de carte funciara pentru autentificare (il cere notarul), certificatul fiscal, adeverinta de la asociatie, certificatul de performanta energetica, documentatia cadastrala si actele de identitate. Noutatea din 2026: certificatul fiscal este obligatoriu si pentru cumparator, altfel actul este nul de drept.
Lista de acte pentru o vanzare pare lunga, dar majoritatea documentelor se obtin in cateva zile. Problema reala nu e numarul lor, ci ordinea si termenele de valabilitate — unele expira in 10 zile, altele in 30, iar daca le iei in ordine gresita platesti de doua ori.
In 2026 s-au schimbat doua lucruri importante, iar unul dintre ele poate anula complet o tranzactie.
Noutatea din 2026: certificatul fiscal e obligatoriu si pentru cumparator
Prin OUG 7/2026, care modifica articolul 159 din Codul de procedura fiscala, la instrainarea de cladiri, terenuri si mijloace de transport trebuie sa prezinte certificat de atestare fiscala atat vanzatorul, cat si cumparatorul.
- Vanzatorul il obtine de la organul fiscal local unde este inregistrat bunul.
- Cumparatorul il obtine de la organul fiscal local de la domiciliul sau sediul lui.
- Sanctiunea este cea mai dura posibila: actul este nul de drept.
Este cea mai frecventa cauza de reprogramare a semnarii in 2026 — cumparatorii nu stiu ca trebuie sa aduca si ei ceva de la primarie.
Lista completa, cu costuri si termene
| Document | Cine il obtine, de unde, cat costa, cat e valabil |
|---|---|
| Actul de proprietate | Vanzatorul il are deja: contract de vanzare-cumparare, donatie, certificat de mostenitor, hotarare judecatoreasca sau titlu de proprietate. Fara cost, valabilitate nelimitata. |
| Extras de carte funciara pentru autentificare | Il cere NOTARUL, nu proprietarul. 40 de lei. Valabil 10 zile lucratoare de la inregistrarea cererii. Pe durata valabilitatii, cartea funciara este blocata — nu se pot face alte inscrieri. Acesta e mecanismul care te protejeaza de vanzari multiple. |
| Certificat de atestare fiscala — vanzator | De la Directia de Impozite si Taxe Locale. Termen standard 2 zile lucratoare. Valabil 30 de zile. Adesea gratuit pentru persoane fizice. |
| Certificat de atestare fiscala — cumparator | NOU din 2026. De la DITL de la domiciliul cumparatorului. Aceleasi termene. |
| Adeverinta de la asociatia de proprietari | Semnata de administrator SI de presedinte, cu stampila, numar de inregistrare si data. Trebuie sa ateste plata la zi a intretinerii sau sa indice suma exacta a datoriilor. Nu este taxabila legal. Valabila 30 de zile. |
| Certificat de performanta energetica | De la un auditor energetic atestat. 200–800 de lei, in functie de tipul locuintei. Valabil 10 ani. Inspectia la fata locului este obligatorie — certificarea la distanta e interzisa. |
| Documentatie cadastrala si releveu | De la o persoana autorizata ANCPI. 700–1.100 de lei pentru apartament, 1.400–2.500 pentru casa cu teren. Dureaza 1–3 saptamani plus timpul de procesare la OCPI. Valabilitate nelimitata daca nu s-au facut modificari. |
| Acte de identitate | Ambele parti, valabile la data semnarii. |
| Certificat de casatorie, sentinta de divort sau acte de schimbare a numelui | De la starea civila, daca e cazul. |
| Polita PAD | Asigurarea obligatorie a locuintei. 130 de lei pe an pentru constructiile din beton sau caramida arsa, 50 de lei pentru celelalte. Intra in vigoare la 5 zile de la incheiere. |
Certificatul energetic: nu e o formalitate
Multi proprietari il trateaza ca pe o hartie de bifat. Legea il trateaza altfel: lipsa certificatului de performanta energetica la vanzare atrage nulitatea relativa a intregii tranzactii, nu doar o amenda. Majoritatea notarilor refuza autentificarea fara el.
Costa intre 200 si 300 de lei pentru o garsoniera, 300–450 pentru un apartament de doua-trei camere si 500–800 pentru o casa pana in 200 mp. Se face in 24–48 de ore la apartamente. Valabilitatea de 10 ani inseamna ca, daca l-ai facut la cumparare, probabil il mai ai valabil.
Situatii care complica lucrurile
Apartament ipotecat
Ai nevoie, in original, de acordul de instrainare de la banca si, daca e credit Prima Casa sau Noua Casa, de acordul Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Notarul nu poate autentifica declaratia de radiere a ipotecii fara aceste acorduri.
Cere-le cu cel putin trei-patru saptamani inainte de data programata. Este cel mai frecvent gat de sticla al unei vanzari si cel mai usor de subestimat.
Apartament mostenit
Fara certificat de mostenitor nu se poate vinde. Daca sunt mai multi mostenitori, ai nevoie fie de un act de partaj, fie de semnatura tuturor coproprietarilor pe actul de vanzare.
Un detaliu fiscal important: termenul de detinere, care decide daca platesti 1% sau 3% impozit, curge de la data decesului, nu de la data dezbaterii succesiunii. Un apartament mostenit de la un parinte decedat in 2019, cu succesiune dezbatuta in 2024, se vinde in 2026 cu impozit de 1%.
Bun comun al sotilor sau coproprietate
Pentru bunul comun ai nevoie de acordul ambilor soti si de certificatul de casatorie. La coproprietate pe cote-parti, ceilalti coproprietari au drept de preemptiune la vanzarea unei cote.
Teren agricol extravilan
Procedura e complet diferita si mult mai lunga. Oferta se depune la primarie si se afiseaza 45 de zile, preemptorii sunt ierarhizati legal, iar daca niciunul nu isi exercita dreptul se acorda inca 30 de zile pentru alti cumparatori. Durata totala: minimum 90 de zile. In plus, daca vinzi in primii 8 ani de la cumparare, se aplica un impozit suplimentar de 80%.
Problema din august 2026: cadastrul nu functioneaza
Din 14 iulie 2026, sistemul e-Terra al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara este oprit in urma unui atac cibernetic. Nu se pot obtine extrase de carte funciara, nu se pot face intabulari, iar fara extras notarul nu poate autentifica.
Baza de date centrala nu a fost compromisa, iar infrastructura a fost reconstruita si migrata in Cloudul Guvernamental la finalul lui iulie. La inceputul lui august sistemul era in testare de securitate independenta, iar Guvernul promitea o actualizare cu calendar de repornire.
Ce poti face totusi acum: pregateste toate celelalte acte, care nu depind de cadastru — certificat fiscal, adeverinta de la asociatie, certificat energetic, documentatie cadastrala deja existenta. Programeaza-te la notar pe lista de asteptare. Cand sistemul revine, se va forma o coada din cererile acumulate pe cateva saptamani, procesate in ordinea depunerii. Cine e pregatit primul, semneaza primul.
Pentru contractele care nu se pot executa din aceasta cauza se poate invoca forta majora, dar atentie: partea afectata trebuie sa notifice cealalta parte in scris, intr-un termen rezonabil. Nu presupune ca e de la sine inteles.
Cat te costa, in total
Pentru un apartament de 400.000 de lei, detinut de peste 3 ani:
| Cost | Cine plateste | Suma |
|---|---|---|
| Certificat energetic | Vanzator | 300–450 lei |
| Documentatie cadastrala, daca lipseste | Vanzator | 700–1.100 lei |
| Extras CF pentru autentificare | Vanzator | 40 lei |
| Certificate fiscale | Fiecare parte | 0–50 lei |
| Impozit pe transfer, 1% | Vanzator | 4.000 lei |
| Onorariu notarial + TVA 21% | Cumparator | circa 5.685 lei |
| Intabulare ANCPI, 0,15% | Cumparator | 600 lei |
Repartitia de mai sus este cutuma pietei, nu o regula legala. Partile pot negocia altfel, iar intelegerea se trece in contract.
Vrei checklistul complet, in PDF?
Ti-l trimitem pe e-mail, cu toate documentele bifabile, costurile si ordinea in care trebuie obtinute. Si daca vrei, ne ocupam noi de partea administrativa.
PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact
Nota: articol informativ, nu consultanta fiscala sau juridica. Pentru situatia ta concreta, verifica la ANAF, la notar sau la un consultant.
Surse
- OUG 7/2026 privind modificarea art. 159 din Codul de procedura fiscala (Legea 207/2015)
- Legea 7/1996 a cadastrului, art. 54 — extrasul de carte funciara pentru autentificare
- Ordinul director general ANCPI 16/2019 — tarifele pentru serviciile ANCPI
- Legea 372/2005, modificata prin Legea 238/2024 — certificatul de performanta energetica
- Legea 196/2018 — adeverinta de la asociatia de proprietari
- Legea 17/2014 — regimul vanzarii terenurilor agricole extravilane
- Legea 260/2008, modificata prin Legea 115/2023 — asigurarea obligatorie PAD
- Filip & Company si BURSA — implicatiile juridice ale blocajului ANCPI, 31 iulie 2026
- Codul fiscal, art. 111 — impozitul pe transferul proprietatilor imobiliare
Intrebari frecvente
Notarul. Extrasul pentru autentificare poate fi solicitat doar de notar, la cererea proprietarului. Extrasul de informare, pe care il poate cere oricine, nu serveste la autentificare.
Articole similare
