Cat costa un apartament in Focsani in 2026: preturi pe zone

Raspuns scurt: Un apartament in Focsani costa in medie 1.140 de euro pe metru patrat util — al saselea cel mai mic pret dintre resedintele de judet din Romania. Un apartament de doua camere se vinde median cu 53.000 de euro. Cea mai scumpa zona este Nordul, cu o mediana de 1.286 de euro pe metru patrat; cea mai ieftina este Bahne, la 838. Aproximativ 6 din 10 anunturi stau pe piata peste jumatate de an.

Focsaniul are o reputatie de oras ieftin, iar cifra bruta o confirma. Problema apare cand raportezi pretul la venituri: judetul Vrancea are cel mai mic salariu net din regiune, 4.139 de lei. Ajustat la ce castiga oamenii de aici, Focsaniul nu mai este ieftin — este doar nominal ieftin.

Mai jos ai preturile pe zone, calculate din anunturile active in august 2026, plus datele care conteaza cu adevarat pentru o decizie: cat dureaza o vanzare, cat se negociaza si ce se construieste.

Cat costa, in medie, un apartament in Focsani?

Cifra-ancora pentru oras este 1.140 de euro pe metru patrat, potrivit indicelui Imobiliare.ro din mai 2026. Anunturile individuale dau o medie ceva mai mare, in jur de 1.150–1.250, pentru ca includ apartamente noi si renovate. Intervalul realist de lucru este 1.000–1.250 de euro pe metru patrat.

O particularitate a Focsaniului: spre deosebire de Buzau, unde garsonierele se vand cu 29% peste apartamentele de doua camere, aici cel mai scump segment pe metru patrat sunt apartamentele de doua camere, la 1.228 de euro. Garsonierele vin dupa, la 1.174. Cea mai buna valoare pe metru patrat o au apartamentele de trei camere, la 1.000 — si tot ele domina oferta, cu 25 din cele 67 de anunturi.

Preturi pe zone

Mediane calculate de noi din 67 de anunturi active in august 2026, agregate de pe publi24.ro, compariimobiliare.ro, imobilefocsani.ro, apartamentefocsani.ro si lajumate.ro. Sunt preturi cerute, nu de tranzactie.

Verificare: mediana rezultata din agregarea celor 67 de anunturi, pentru tot orasul, este de 1.125 €/mp. Indicele Imobiliare.ro pentru Focsani in mai 2026 indica 1.140. O diferenta de 1,3% intre doua metode independente.

Nordul este singura zona cu constructie noua concentrata — Ozone Residence, Ozone City, Complexul Victoria, bulevardul Marasesti. Acolo se ridica pretul. La celalalt capat, in zona Garii, s-a listat in august 2026 un apartament de doua camere de 52 mp la 39.500 de euro, adica 760 de euro pe metru patrat — cel mai mic pret individual din oras.

Zonele Mandresti, Alecu Russo, Revolutiei, Magura si ANL Democratiei exista ca filtre pe portaluri, dar nu aveau niciun anunt activ la data acestui articol. Nu inseamna ca nu se tranzactioneaza acolo — inseamna ca nu se listeaza online.

Ce se construieste in Focsani

Aici este cea mai mare surpriza a pietei locale. Pentru un oras de 66.648 de locuitori, cu populatie in scadere, pipeline-ul de locuinte noi este agresiv: peste 1.200 de apartamente in diverse stadii, dintre care circa 536 in constructie activa.

Prima nou-vechi in Focsani este substantiala: intre 1.080 si 2.020 de euro pe metru patrat la nou, fata de o mediana de 1.125 pe stocul vechi. Adica un plus de la cateva procente pana la aproape dublu, in functie de proiect. Este exact opusul situatiei din Buzau, unde nou si vechi se vand aproape la acelasi pret, pentru ca oferta noua e mult mai mica.

Cat dureaza sa vinzi in Focsani

Mult. Si asta e informatia cea mai utila din tot articolul.

Am verificat noi cifra de 62% pe un esantion independent de 19 anunturi: 11 erau mai vechi de sase luni, adica 57,9%. Ordinul de marime se confirma.

Reducerile afisate public merg de la −1,9% la −16,3%, cu o medie de −6,7%. Sunt reduceri facute inainte de negocierea propriu-zisa. Peste ele se adauga negocierea de la notar.

Contextul care explica totul: la nivel national, piata a scazut cu circa 6% in primul semestru din 2026. In Vrancea a scazut cu 23,6%, de aproape patru ori mai mult. Acesta este motivul real pentru care anunturile stau.

Chirii si randamente

Randamentul brut mediu se situeaza in jur de 6,5%, cu un interval de 5% pana la 7,4%. Net, dupa impozit, contributia de sanatate, lunile de vacanta si reparatii, ramai realist cu 4,5–5,5%.

Atentie la o ruptura importanta intre surse: portalurile cu anunturi de la proprietari direct listeaza apartamente de doua camere la 210–360 de euro, in timp ce agentiile, care listeaza blocuri noi mobilate cu parcare, cer 350–500. Nu sunt acelasi produs.

Cum se compara Focsaniul cu orasele vecine

Focsaniul este cu circa 15% mai ieftin decat Buzaul si cu 14% mai ieftin decat Galatiul — dar are cel mai mic salariu din tot grupul. Un apartament median de doua camere costa echivalentul a circa 5,4 ani de salariu net integral. Pentru cineva care aloca jumatate din venit, aproape 11 ani.

Ce impinge preturile si ce le trage in jos

In favoarea cresterii

• Autostrada A7. Tronsonul Focsani–Adjud, 49 km, s-a deschis pe 23 decembrie 2025. Bucuresti–Focsani se face acum in circa 90 de minute. Este singurul factor structural pozitiv major de pe piata locala.
• Parcul Industrial Vrancea. 47 de hectare la Garoafa, langa E85, impartite in circa 100 de parcele de 2.000–7.000 mp. Costul total al proiectului depaseste 55 de milioane de euro, iar Consiliul Judetean pregateste un dosar pentru pana la 12 milioane de euro fonduri europene pentru prima faza.
• Spitalul judetean nou. O investitie de 217 milioane de euro, 450 de paturi, 15 sali de operatie, heliport, finantata prin programul national de investitii in sanatate.

Impotriva cresterii

• Demografia, care este cel mai serios argument. Focsaniul a pierdut 12.667 de locuitori intre 2011 si 2021, adica aproape 16%. Fata de 2002, scaderea depaseste o treime. Este descris drept cel mai depopulat municipiu resedinta de judet din Romania.
• Economia locala. Cei mai mari angajatori din judet sunt in retail alimentar, agro-industrie, confectii si hartie — sectoare cu salarii mici. O analiza de profil nota ca judetul este ocolit de investitii straine.
• Oferta noua disproportionata. Peste 1.200 de apartamente noi intr-un oras care pierde populatie inseamna presiune pe preturile stocului vechi in anii urmatori.
• Impozitul pe cladiri. Primaria Focsani a admis public, in ianuarie 2026, ca majorarile reale ajung frecvent la sau peste 100%. Cota locala este de 0,1%, cu bonificatie de 10% pentru plata integrala pana pe 31 martie.

Vrei o evaluare pentru apartamentul tau din Focsani?

Mediile din articol sunt un punct de plecare, nu o evaluare. Pretul real depinde de etaj, an, stare, orientare si de ce s-a vandut efectiv in blocul tau. Ne uitam peste toate, gratuit.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Metodologie

Cifra-ancora pe oras provine din indicele Imobiliare.ro, mai 2026. Preturile pe zone si pe tipuri sunt calculate din anunturile active pe portalurile publice in august 2026 si verificate incrucisat cu datele publicate de agentiile locale. Sunt preturi cerute, nu de tranzactie. Datele despre tranzactii provin din prelucrari ale statisticilor ANCPI. Actualizam aceasta pagina trimestrial.

Surse

• Indicele Imobiliare.ro, mai 2026, publicat 4 iunie 2026 (via Adevarul si Ziare.com)
• vrancea-imobiliare.ro — preturile apartamentelor din Focsani, mai 2026
• cauta-imobiliare.ro — proiecte rezidentiale noi Focsani, actualizat 31 iulie 2026
• ImobiliareData.ro — prelucrare date ANCPI pentru judetul Vrancea, ianuarie–mai 2026
• INS, via Economedia si Digi24 — salarii pe judete, ianuarie si aprilie 2026
• Recensamantul populatiei 2021, via populatia.ro
• Monitorul de Vrancea — Parcul Industrial Vrancea, 22 iulie 2026
• Agenda Constructiilor — spitalul judetean Focsani, 12 noiembrie 2024
• Agerpres si Ziare.com — deschiderea tronsonului A7 Focsani–Adjud, 22–23 decembrie 2025
• Primaria Focsani, via Monitorul de Vrancea si Agerpres — impozitul pe cladiri 2026, 15 ianuarie 2026