Apartament vechi sau nou in 2026? Ce a schimbat TVA-ul de 21%

Raspuns scurt: In Focsani, un apartament nou costa cu 25% pana la aproape dublu fata de unul vechi. In Buzau, diferenta este aproape zero. Cauza este oferta: Focsaniul are peste 1.200 de apartamente noi in pipeline, Buzaul are un singur proiect mare in executie. La nivel national, apartamentele noi s-au scumpit cu 26% intr-un an, cele vechi cu 12%.

Cresterea TVA-ului de la 9% la 21%, in august 2025, a rupt piata in doua. Locuintele noi au absorbit direct 12 puncte procentuale de taxa, iar preturile lor au crescut de peste doua ori mai repede decat ale celor vechi.

Efectul se vede insa foarte diferit de la un oras la altul, iar Buzaul si Focsaniul sunt un studiu de caz aproape perfect.

Aceeasi lege, doua piete complet diferite

Explicatia e de manual. La Focsani, oferta noua este abundenta si segmentata: proiectele se adreseaza unui cumparator diferit de cel al stocului vechi, la un pret diferit. Nou-construitul este o piata separata.

La Buzau, oferta noua este atat de mica incat nu reuseste sa se separe. Singurul proiect mare in executie, Victoria Lake, are 135 de unitati cu livrare in decembrie 2026. Jade Rezidential si Nord Residence s-au vandut integral. Cand oferta noua e cat o picatura, pretul ei se aliniaza la piata existenta in loc sa se rupa de ea.

Ce s-a intamplat la nivel national

Diferenta dintre +26% la nou si +12% la vechi este efectul direct al TVA-ului. Un dezvoltator nu poate absorbi 12 puncte procentuale din marja — le transfera in pret.

Atentie la o confuzie frecventa: indicele oficial, care masoara tranzactii efective, arata +7,8% in primul trimestru din 2026. Indicii din anunturi arata +12%. Nu sunt aceleasi lucruri si nu se pun in acelasi grafic. Preturile cerute cresc mai repede decat cele obtinute — mai ales intr-o piata in care volumele scad.

Argumentele pentru apartamentul nou

• Eficienta energetica. La costuri de intretinere de 400–900 de lei pe luna pentru un apartament de doua camere, diferenta dintre un bloc din 1980 si unul nou se simte lunar. Analiza ING pentru 2026–2027 noteaza exact aceasta schimbare de comportament: cumparatorii se orienteaza spre unitati mai mici si eficiente energetic, pentru ca factura de intretinere cantareste tot mai mult in decizie.
• Fara reparatii capitale in orizontul apropiat. Coloane, acoperis, fatada, lift — toate sunt cheltuieli care apar in blocurile vechi si pe care nu le poti refuza, pentru ca le decide asociatia.
• Parcare. Este cuvantul cel mai cautat de cumparatori in descrierile anunturilor imobiliare din Romania. In blocurile vechi din Buzau, parcarea e o problema permanenta.
• Compartimentare moderna si izolare fonica semnificativ mai bune.
• Impozit mai mic in raport cu valoarea. Contraintuitiv, dar adevarat in 2026: valoarea unitara de calcul e aceeasi, indiferent de an, iar cladirile noi nu pierdeau oricum nicio reducere de vechime.

Argumentele pentru apartamentul vechi

• Pret de intrare. La Focsani, diferenta ajunge la aproape dublu. Cu 55.000 de euro cumperi un apartament vechi de trei camere sau o garsoniera noua.
• Suprafata utila reala. Blocurile din anii '70–'80 au camere mai mari si pereti mai grosi. Un apartament vechi de 70 mp are frecvent mai mult spatiu efectiv decat unul nou de 70 mp cu balcon inclus in suprafata.
• Pozitie centrala. Fondul vechi ocupa zonele centrale, deja construite. Proiectele noi se ridica unde exista teren — de regula la marginea orasului.
• Nu astepti livrarea. Cumperi ceva ce exista si te muti. Fara risc de intarziere, fara antecontract care expira, fara dependenta de finantarea dezvoltatorului.
• Datele nationale confirma preferinta. Un studiu din iulie 2026 arata ca apartamentele vechi, in special cele cu doua camere, au dominat interesul cumparatorilor in primul semestru din 2026, atat pentru prima locuinta, cat si pentru investitori.

Ce se revinde mai bine peste cinci ani

Prognozele converg spre un scenariu clar de divergenta.

Analiza ING vorbeste despre presiune in jos pe locuintele vechi si ineficiente energetic, si despre stabilitate sau usoara crestere pe cele noi si eficiente. Directiva europeana privind performanta energetica a cladirilor accelereaza acest efect: cladirile publice noi cu emisii zero din 2028, toate cladirile noi din 2030, cladirile rezidentiale pregatite pentru energie solara pana in 2029.

Traducerea pentru un cumparator din Buzau: daca prima nou-vechi e aproape zero, cum e acum, cumpararea unui apartament nou este o decizie foarte buna, pentru ca platesti putin peste piata pentru un activ care se va deprecia mai lent. La Focsani, unde prima ajunge la aproape dublu, calculul e mult mai greu de justificat.

Exista si un contraargument de luat in serios pentru Focsani: peste 1.200 de apartamente noi intr-un oras care a pierdut 16% din populatie in zece ani inseamna ca, peste cinci ani, vei concura la revanzare cu o oferta noua considerabila. Apartamentul tau nou de azi va fi apartamentul de mana a doua de atunci.

Chestiunea TVA-ului, daca cumperi nou acum

Daca ai semnat un act de plata in avans inainte de 1 august 2025 si inca nu ai finalizat, mai poti prinde cota de 9% in loc de 21%, dar numai pentru livrari facute pana pe 30 septembrie 2026. Conditiile sunt cumulative: suprafata utila de maximum 120 mp, valoare de maximum 600.000 de lei fara TVA inclusiv terenul, locuinta gata de locuit la livrare si sa nu mai fi cumparat alta locuinta cu TVA redus din 1 ianuarie 2023.

Diferenta maxima este de 72.000 de lei, adica in jur de 13.700 de euro. Daca esti in aceasta situatie, e cel mai important lucru de rezolvat in urmatoarele saptamani.

Daca incepi acum cautarea, regimul nu ti se aplica — data-limita pentru intrare a fost 1 august 2025 si nu s-a schimbat.

Vrei sa compari concret un apartament nou cu unul vechi?

Iti punem fata in fata doua variante reale din Buzau, cu tot ce inseamna: pret, intretinere estimata, impozit, costuri de renovare si o estimare de revanzare peste cinci ani.

PRO IMOB Buzau · 0767 123 004 · office@proimob.ro · proimob.ro/contact

Surse

• Indicele Imobiliare.ro, mai 2026 — evolutia preturilor pe segmente
• Eurostat si INS — indicele preturilor locuintelor, T1 2026
• cauta-imobiliare.ro — proiecte rezidentiale noi Buzau si Focsani, actualizate iulie 2026
• HotNews — analiza ING Bank Romania pentru 2026–2027, 29 noiembrie 2025
• StartupCafe — studiu RE/MAX privind preferinta pentru apartamentele vechi, 13 iulie 2026
• Legea 141/2025 si Legea 161/2026 — regimul TVA pentru locuinte
• Directiva UE 2024/1275 privind performanta energetica a cladirilor
• CondoFlow — costurile de intretinere la bloc in 2026